波士顿地产公司

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波士顿地产公司

8阿灵顿街
马萨诸塞州波士顿02116
美国
(617) 859 - 2600
传真:(617)536 - 3128

上市公司
注册:1970
雇员:285
销售:2.699亿美元(1996)
证券交易所:纽约
的LPU:6512非住宅楼宇经营者;6514住宅大厦以外的住宅营办商;6798房地产投资信托

莫蒂默·b·朱克曼的传媒帝国美国新闻与世界报告,纽约城市<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">年代每日新闻,大西洋月刊,从他在商业房地产开发聚敛财富成立。当波士顿地产公司在1997年进行了重组,从朱克曼和Edward H.林德的合作伙伴关系,一家上市房地产投资信托基金,它拥有63层办公楼,九个工业物业,两家酒店和一个停车场。但它是一个全方位服务的房地产公司,同时还管理几乎所有自己的属性,已经搭起建筑物其他当事人,并曾在收购,开发,融资,营销实质性的内部专业知识,租赁,会计和法律服务。该公司<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">他的活动主要集中在波士顿和华盛顿都市区。

波士顿属性,1970 - 96

出生于募集蒙特利尔朱克曼赢得了一个主人<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">他拥有工商管理学士学位和两个法律学位<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">- - - - - -从哈佛法学院一个<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">- - - - - -1962年,他开始为波士顿开发商Cabot, Cabot & Forbes工作,起薪为8750美元。不到三年,他就成为了公司的首席财务官和合伙人,到30岁时,他的身价已经达到了500万美元。当祖克曼在1970年初离开去开自己的公司时,他和卡伯特、卡伯特和福布斯一起拥有18处房产的股份,其中包括12处加州工业和商业园区。他和公司的同事林德还索要了大约400万美元,以换取他们在波士顿一栋建筑中的份额。当这家公司只提供了220万美元时,他们将此事告上了法庭,并最终胜诉,外加40万美元的利息。

在创建Boston Properties不久之后,祖克曼将林德作为四分之一股份的合作伙伴。林德负责建筑和物业管理,而祖克曼负责交易和安排融资。起初,波士顿地产公司在西海岸最活跃。作为控股一般合伙人,在南方建设了九栋的山顶商务中心旧金山在20世纪70年代早期,他还在这个社区建造了两个工业地产。

到1985年底,Boston Properties在华盛顿和波士顿拥有并管理着53座建筑纽约以及加利福尼亚州,拥有超过900万平方英尺的空间。其投资组合的市场价值估计为$ 1.3十亿,用借来的价值,这被认为是对开发者偏保守的55%。该公司持有其属性为长期的,只有两个迄今售出。波士顿地产风化的1989-93房地产衰退,并声称的约14.2%,1992年和1996年间的平均年回报率在1989年至1996年,它完成了一个收费的基础八个第三方开发项目巴尔的摩、波士顿、纽约和华盛顿都会区。

大波士顿发展,1970-97年

在波士顿地产成立之初,就被波士顿市长凯文·怀特(Kevin White)选中建造公园广场(Park Plaza)。公园广场占地10英亩,由五层楼组成,集住宅、零售和办公于一体,俯瞰波士顿公园(Boston Common)旁边的公共花园(Public Gardens)<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">市区公园。反对声很快就从社区团体中爆发出来,他们反对这个项目的规模和高度,尤其是因为它会给公园投下阴影。七年后,一个缩小版的项目获得批准,但波士顿地产公司放弃了这个项目,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">在这个过程中,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">扎克曼。

波士顿地产输掉了这场战役,但基本上赢得了这场战争,因为祖克曼和林德忙于推动公园广场项目,没有时间进行其他可能在1974-75年波士顿房地产市场崩盘中崩溃的项目。该公司利用手头的现金,以低廉的价格从财务困难的开发商手中买下了地块。怀特市长批准了波士顿地产公司<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">尽管他任命的一个委员会把它排在了八项提案中的最后一名,但他还是计划在公共海滨地区建造一座万豪酒店(于1982年完工)。该公司还赢得了一项竞争,开发剑桥的一个24英亩的城市更新场地毗邻麻省理工学院在那里建了10栋建筑,其中包括另一家万豪酒店。

在1970年代早期祖克曼和林德确定波士顿郊区的面积在128号公路上准备现代办公建筑的发展,他们选择了西北象限西/波士顿马萨诸塞州高速路在93年和美国之间最令人向往的领域集中他们的努力。从1978年到1988年,Boston Properties在该地区收购了13个关键地块,并在这些地块上完成了17座办公楼的开发,包含超过200万净出租平方英尺。

一家有限合伙企业的计划引发了争议。祖克曼和林德是最大的投资者,他们计划在康科德(Concord)一块18英亩的土地上建造一座办公园区<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">“那是心爱的瓦尔登湖。这个计划与音乐家领导的环保主义者的意图相冲突唐亨利,保持2680英亩的瓦尔登湖伍兹。1991年,朱克曼说,他已经卖掉了他对项目的兴趣为$ 420万,以未公开的买家会是谁林德现场,与波士顿地产将继续为开发者共同拥有。林德和他的伙伴都表示要进行超过800万$的网站。根据这一点波士顿环球报,当管道被卖给了瓦尔登湖伍兹计划在1993年为350万$,卖方是祖克曼本人。

1996年,波士顿地产公司(Boston Properties)开始建设其七年来的第一个投机写字楼项目,在波士顿郊区的马萨诸塞州列克星敦(Lexington)开始了一栋三层楼高、面积10.2万平方英尺的建筑。该建筑位于一个占地36英亩的办公园区的地块上,该园区于1985年购买,已经拥有一座现有的办公大楼。Boston Properties投资了大约500万美元自有资金,其余1400万美元的开发成本来自银行贷款。到1997年年中,它被完全租给了特拉华州的MediaOne公司。同样是在1997年,该公司同意以2170万美元的价格,在波士顿另一个郊区昆西(Quincy)买下一栋现有的办公楼。

大华盛顿发展(1979- 1997年)

波士顿地产在1979年开了一家华盛顿办事处,并完成了资本画廊,办公室南方商城和西南国会大厦的建设,于1981年六年后,也就完成了美国国际贸易委员会大楼稍往东。经过四年的谈判,该公司买下了这些项目东南方向的两个完整街区,用于独立广场。一座36万平方英尺的货币监理署大楼于1991年在此地落成。1990年,波士顿地产公司(Boston Properties)领导了一个合作伙伴关系,获得了一份为期20年、价值3.83亿美元的租约,租给美国国家航空航天局(National Aeronautics and Space Administration,简称nasa)将在一个独立广场(One Independent Square)以东建造一座新的总部大楼。该建筑于1992年完工,拥有近60万平方英尺的办公空间。

1981年,Boston Properties与《美国新闻与世界报道》为杂志建设一个新的总部,一个豪华酒店,一个办公楼和两栋公寓大楼。当Zuckerman购买美国新闻1984年,他收购了另一半房地产(尽管他的出版业务没有并入Boston Properties)。该杂志<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">1987年,华盛顿的总部大楼以8000万美元的价格卖给了日本公司Shuwa Corp.。据报道,这是华盛顿写字楼的最高价格。Boston Properties在美国完成了一个100万平方英尺的综合项目<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">其中包括爱迪生公寓(Edison House)和多功能公寓惠特曼公寓(Whitman Place),美国医学院协会(Association of American Medical Colleges)租用了其中的五层楼。该公司还在联合车站(Union Station)附近开发了一座100万平方英尺的联邦司法大楼(Federal Judiciary Building),但没有获得该建筑的所有权。

在华盛顿之外,Boston Properties在蒙哥马利和乔治王子也很活跃<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">s县马里兰以及弗吉尼亚州的费尔法克斯县。1982年至1990年底,该公司在弗吉尼亚州斯普林菲尔德(Springfield) 1-95号公路旁127英亩的地块上建成了14栋办公楼,其中11栋保留了下来。(另有两项工程将于1997年完成。)民主中心(Democracy Center)是马里兰州贝塞斯达(Bethesda)的一座三栋办公楼,于1988年完工。到那时,占地66英亩的“马里兰50号”计划建造的9座建筑中已有7座完工工业园区在兰德欧弗,其中公司保留三人。

1995年,波士顿地产作出了罕见的销售商之一,自受理亿$ 43.5凯悦集团.华盛顿的柏悦酒店。波士顿地产的一位高管表示,该公司希望退出酒店业务,专注于商业地产。凯悦希望继续经营这家酒店,但担心新业主可能不会保留其管理合同。

斯普林菲尔德的两座办公楼在1997年接近完工,当时被美国海关和自动化公司(U.S. Customs Service and Autometric, Inc.)占用。Boston Properties还在弗吉尼亚州的莱斯顿开发两座办公楼,预计于1999年完工。其中一个是BDM国际的总部。该公司还在重新开发位于弗吉尼亚州赫恩登(Herndon)的两座Sugarland办公大楼,这两座大楼是它在1996年收购的。

曼哈顿活动,1983 - 97

波士顿地产公司(Boston Properties)于1983年进入纽约市,当时它以8400万美元(约合人民币6300万元)的价格,从一家已经退出该项目的公司手中买下了列克星敦大道599号的土地和建筑设计。这是一栋47层的办公楼,计划在曼哈顿中城的列克星敦大道和第52街之间拔地而起。在没有任何租赁承诺的情况下,这个投资3亿美元的投机项目于1986年完工。今年年底前,100万平方英尺的办公面积有一半以上没有打折就被租出去了。这座建筑是波士顿地产公司<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">1997年是最大的,每平方英尺租金高于其他任何物业。

1985年,波士顿地产公司(Boston Properties)以4.551亿美元的价格中标,买下了曼哈顿黄金地段中最有价值的剩余地块之一,位于曼哈顿西南边缘的哥伦布圆环(Columbus Circle)的纽约体育馆(New York Coliseum)中央公园.它的出价是每英亩记录和金钱的最大的一笔在纽约的一块公共土地有史以来提供。该公司计划于写字楼,酒店,零售和公寓空间侧翼一个巨大的中庭巨头58-和68层的塔楼,它已经一字排开所罗门兄弟的投资银行公司既是合伙人及主要租户。

在诡异类似于公园广场的争议,然而,该建议引起了社会团体和知名人士等作为杰奎琳·肯尼迪的激烈反对,沃尔特克里克斯特亨利•基辛格(Henry Kissinger)比尔·莫耶斯(Bill Moyers)。主要的反对理由是,这些塔楼在下午会在公园的南部投下长长的阴影。反对派在联邦法庭输掉了这场官司,但那时所罗门兄弟已经因为1987年的事件退出了交易华尔街崩溃。该提议随后被缩减,直到1994年才正式终止,当时波士顿地产公司(Boston Properties)与地块所有者大都会运输管理局(Metropolitan Transportation Authority)之间的谈判以激烈的争吵告终。

1997年8月,波士顿地产(Boston Properties)宣布,已同意以3.21亿美元从美国信孚银行(Bankers Trust Co.)手中收购公园大道280号(280 Park Avenue)。公园大道位于曼哈顿中城东48街和49街之间,由两座大型写字楼组成。该公司表示,信孚银行将继续作为租户,就像大多数其他公司租户一样。林德表示,该公司正在寻求对曼哈顿中城写字楼的其他投资。

1997年波士顿地产

1997年,当祖克曼和林德申请让Boston Properties作为一家房地产投资信托公司上市时,Boston Properties拥有75处商业地产,占地1100万平方英尺。它的地产包括63栋办公楼(包括7栋正在开发中)、9栋工业大厦、2家酒店、一座剑桥停车场和几块未开发的土地。除了山顶商业中心(Hilltop Business Center)和南部的两座工业建筑外,所有这些地产都位于波士顿、纽约和华盛顿都市区旧金山.除了两家万豪酒店和停车场外,其余都由该公司管理。公司超过10%的股份<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">美国的空间被租给了联邦机构。1996年,公司收入为2.699亿美元,盈利730万美元。该公司的股息相当于每股25美元要价的6.5%,颇有吸引力。

借方是公司<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">美国的债务与市值比率高达37%,这次发行筹集的资金几乎全部将用于偿还14栋建筑的债务。Boston Properties还缺乏大量未开发土地库存(目前拥有或根据合同或选择权拥有的土地只有约47.4英亩),这意味着为新开发项目购买土地将稀释收益,至少在短期内是这样。该公司<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">按照上世纪90年代末的标准,3亿新元的信贷额度被认为是适度的。而它的联邦政府租户们,尽管是信用最高的,却没有支付最高的钱。一些分析师表示,波士顿地产需要每年完成5亿至8亿美元的写字楼交易,才能实现大幅增长。

然而,投资者完全认购了Boston Properties的发行<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">股票在1997年6月以每股$ 25。使用最大约$ 730万至还清抵押贷款所得款项净额后,波士顿地产仍然处在债务$ 770万美元。本公司的部分17.9%和14%分别留在朱克曼和林德之手。朱克曼仍然是公司的董事长,林德继续担任总裁兼首席执行官。

主要附属公司

波士顿地产有限合伙企业;波士顿物业管理公司;ZL酒店LLC。

进一步的阅读

Bagli Charles V。<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">一个时髦的房地产投资信托基金可以承受一些修剪,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">纽约时报,1997年6月15日,二段。3,P。4。

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DePalma,安东尼,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">在新大厦,等待租赁策略起作用,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">纽约时报,1986年12月7日,二段。3,P。7。

Diesenhouse,苏珊,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">在波士顿附近,开发商冒险建造了一座写字楼,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">纽约时报,1996年11月6日,A20页。

发现者艾伦和肯尼迪肖恩·G<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">竞技场废墟案的教训,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">纽约时报,1994年7月23日,第1,22。

Hilzenrath大卫·S。<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">祖克曼赢得NASA租赁,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">华盛顿邮报》1990年6月5日,Dl, D6。

Kasindorf,珍妮,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">公民莫特,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">纽约,1992年10月5日,第42,45-47。

金德尔伯格,彼得,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">在瓦尔登湖森林,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">波士顿环球报,1996年5月19日,第A93,A96。

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李普曼,乔安妮,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">莫特·祖克曼不只是拥有土地,而是试图影响舆论<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">华尔街日报》1985年9月27日,第1,18。

米什拉,众议员,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">爱德华·林德:发展追随者,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">波士顿商业杂志,1996年9月20日,二段。3,P。8。

Perlez,简,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">莫蒂默·祖克曼:一位靠高风险交易发家的开发商,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">纽约时报,1985年8月5日,Bl, B3页。

维诺科,巴里,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">Boston Properties因其投资组合而赢得盛赞,<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">巴伦<年代pan style="font-family:Lucida Sans Unicode;">年代,1997年6月9日,第41-42页。

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